[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 협동조합형 민간임대아파트란 ​'협동조합기본법'에 따른 협동조합 또는 사회적 협동조합이 주체가 되어 조합원을 대상으로 민간임대 주택을 공급하는 사업을 의미한다.

이는 ​집이 필요한 사람들이 협동조합을 함께 설립하고 직접 아파트를 건설한 후, 조합원이 일정 기간(대략 8년~10년) 임차해 거주하다가 분양권을 받는 방식이다.

​임대아파트 건설사업 목적의 협동조합을 설립해 조합원들이 걷은 금액을 초기 자본으로 출자한 후 주택도시보증공사(HUG) PF 보증으로 은행 대출을 받아 임대아파트를 짓는 구조다.

​협동조합형 민간임대주택 외형상 장점은 장기 임대가 가능해 높은 주거 안정성과 협동조합 방식으로 운영되기에 주택 관리, 유지, 보수에 직접 참여할 수 있다.

​또한 협동조합이 운영하는 주택은 비영리적 운영을 원칙으로 짓기 때문에, 일반 민간임대 주택보다 임대료가 낮게 측정될 수 있다. 이는 조합의 재정 상태에 따라 임대료 조정이 가능해 임대료 상승에 대한 부담이 적다.

​더하여 청약통장이 없어도 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능하고 협동조합형 민간임대주택 특성상 거주자들끼리 서로 소통하고 협력할 기회가 많아 강력한 커뮤니티 형성되고 서로 간의 상호 지원 및 협력이 가능하다.

​협동조합형 민간임대주택 단점은 초기 자본금 부담이 높다는 점이다. 주택 건설 및 구입에 필요한 자금 등을 조합원들이 공동으로 부담하기 때문에 상대적으로 초기 비용이 높을 수밖에 없다.

복잡한 운영 구조로 모든 조합원이 적극적으로 참여해야 하며 참여도가 낮은 경우 의견 충돌 등은 갈등이 생기고 운영에 어려움이 따를 수 있다.

토지 확보부터 건설, 임대, 분양까지 전 과정을 비전문가들이 모인 협동조합이 자체적으로 진행해야 하기에 낮은 전문성으로 인한 안정성이 부족한 것도 큰 문제다.

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약속된 기간이 끝나면 조합원들에게 분양을 해야 하며, 이때 분양가는 정부가 정한 시장가와 차이가 없어야 한다. 그런데 분양 시점에서 주택 가치가 상승하 면 조합원들은 저렴하게 분양받을 수 있는 반면에 주택 가치가 하락하면 비싸 게 분양받아야 하는 등 문제를 안고 있다.

​이처럼 협동조합형 민간임대아파트는 심각한 문제점을 가지고 있는데 이는 적은 돈을 투자해 내 집 마련이 가능하다고 광고하지만, 건축 규모 및 토지 소요권 확보 등이 확정되지 않은 상태에서 편법으로 조합원 공개모집을 하는 등의 경우가 많아 사업 지연 등의 피해를 조합원들이 모두 책임지게 될 수 있다. ​

협동조합형 민간임대주택은 주거안정과 공동체 활성화에 기여할 수 있는 주택 공급방식으로 취지는 좋지만, 금융시장과는 전혀 맞지 않는 방식이다.

협동조합형 민간임대아파트는 프로젝트 파이낸싱(PF) 시 사업의 주체가 협동조합이라 대출의 어려움이 있다. 이는 자금조달이 힘들다는 것을 의미하며, 분양시장은 협동조합형 민간임대아파트 사업방식을 선호하지 않는다.

분양시장의 필요와 요구에 따라 새로운 사업방식으로 대두된 것이 일반분양주택과 전세형 임대주택을 혼합한 개발투자형 민간임대아파트다. 

새롭게 선보인 개발투자형 민간임대아파트는 시행사가 사업의 주체이다. 비영리 임의단체를 설립하고 회원을 모집하는 방식으로 회원은 임대 의무기간(10년) 동안 거주 후 모집 시 시행사가 제시한 분양전환가로 분양 전환하는 사업구조다. 

회원은 분양전환의 의무가 없으며, 분양전환 또는 보증금 반환을 선택할 수 있다. 즉, 원금보장 및 시세차익 실현이 가능한 장점이 있다. 비영리 임의단체는 시행사와 장기일반 민간임대아파트 공급에 대한 계약(입주권, 분양지위권)을 체결하고 사업을 진행한다. 

자금조달이 힘든 협동조합형보다 전문적인 시행사가 개발사업을 이끌며 책임지는 구조로 사업을 더 빠르게 진행할 수 있다. 분양시장은 협동조합형 민간임대아파트보다 개발투자형 민간임대아파트를 선호하고 있으며, 그 공급방식은 점점 더 진화될 것으로 보인다.

협동조합형 민간임대아파트는 협동조합의 발기인이 조합원을 모집하려는 경우, 모집신고 후 조합원을 모집해야 한다. 모집신고 시 민간임대주택건설 대지의 80% 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하고, 관계 법령에 따른 민간임대아파트를 건설할 수 있는 대지여야 한다. 

반면, 새로운 사업방식인 개발투자형 민간임대아파트의 여러 장점에도 불구하고, 모집신고 절차, 신고 조건 등 별도의 규정이 없어 지자체마다 모집 주의보를 내리고 투자를 경고하고 있다. 분양시장은 법률이 제정되기 전 늘 빠르게 움직인다. 이는 수요에 의해 움직이는 것이 분양시장의 생리이기 때문이다. 

개발투자형 민간임대아파트 시행하는 회사들은 협동조합형 민간임대아파트의 모집신고 기준을 자체적으로 준용하여 회원을 모집하고 있으나, 이 틈을 악용하여 피해가 발생 될 소지는 다분히 있어 보인다. 

이에 조속히 개발투자형 민간임대아파트의 모집신고 절차, 신고 조건 등을 법제화하고, 사업승인 사전협의제도 도입하는 등 행정적 절차를 보완하여 소비자에게 좀 더 안정적으로 장기일반 민간임대아파트를 공급할 수 있는 여건 마련이 시급해 보인다.

[칼럼제공] 부동산교육전문기업 더블레싱 문선정 대표