이젠 ‘덜 똘똘한 한 채’가 더 오른다

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[서울=이진형 기자] 정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’이 강남권 초고가 주택과 비거주 다주택자를 정조준하면서, 부동산 시장의 셈법이 급변하고 있다.

과세 부담이 급증하는 40억 원 이상 초고가 아파트 거래는 숨 고르기에 들어가는 반면, 세금 안전지대로 분류되는 시세 20억 원 안팎의 이른바 ‘덜 똘똘한 한 채’ 지역으로 풍선효과가 나타날 것이라는 분석이 지배적이다.

과세 기준선 ‘시세 20억’… 비강남·한강벨트 불쏘시개 되나

이번 개편안의 핵심은 실거주 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액을 기존 공시가격 12억 원에서 14억 원(시세 약 20억 원)으로 올려 잡은 점이다.

이에 따라 시세 20억 원 이하 주택은 종부세 과세 대상에서 완전히 제외되며, 시세 30억 원(공시가 약 20억 원) 안팎의 한강벨트 실거주 1주택자 역시 올해 대비 세 부담이 줄어드는 효과를 보게 된다.

시장 전문가들은 이 같은 조치가 시세 15억~17억 원 선에 형성되어 있던 서울 비강남권(성북·동대문·서대문구) 및 한강벨트(마포·성동·동작·강동구), 경기 주요 인기 지역(분당·판교·광교) 아파트의 가격 상승 상한선을 20억 원까지 열어주는 역할을 할 것으로 본다.

상대적으로 대출 규제와 세금 부담에서 자유로운 2급지 핵심 단지들로 ‘갈아타기’ 수요가 집중되면서 집값 키 맞추기 장세가 이어질 것이라는 관측이다.

장특공제 10억 제한에 초고가 ‘매물 잠김’… 양극화 심화 우려

반면, 강남 3구를 비롯한 초고가 주택 시장은 당분간 시정 위축이 불가피할 전망이다.

양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 한도를 10억 원으로 제한하는 조치가 단계적으로 시행됨에 따라, 막대한 양도차익을 보유한 초고가 주택 소유자들이 집을 파는 대신 실거주로 전환하거나 증여를 택하는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 가능성이 높기 때문이다.

부동산 전문가 10인을 대상으로 진행한 설문에서도 9명이 “이번 세제개편이 전체적인 집값 상승 추세를 꺾거나 시장을 안정시키기는 어렵다”고 진단했다. 초고가 주택의 거래는 주춤하겠지만, 공급 부족이 지속되는 상황에서 20억 원 이하 알짜 주택으로 수요가 매몰되는 ‘시장 분절화’ 현상이 가속화될 수 있다는 지적이다.

전문가 제언… “자산 포트폴리오 재구성 시점”

전문가들은 무주택자와 유주택자 모두 바뀐 과세 기준표에 맞춘 정교한 대응책을 세워야 한다고 조언한다.

실거주 1주택자: 섣부른 이동보다는 과세 혜택이 유지되는 시세 20억 원 안팎의 주택을 중심으로 장기 거주 전략을 취하는 것이 유효하다.

다주택자: 2028년까지 한시적으로 완화되는 양도세 중과 유예 기간과 2년으로 줄어드는 일시적 2주택 특례 기간을 활용해 비선호 자산을 정리하는 '출구전략'이 필요하다.

결국 정부의 초고가 주택 핀셋 규제가 시장 전반의 침체보다는 '덜 똘똘한 한 채' 영역으로의 유동성 이동을 촉발하면서, 2026년 하반기 서울 및 수도권 부동산 시장은 지역별·가격대별 차별화 양상을 더욱 뚜렷하게 나타낼 것으로 보인다.
 

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이진형 기자

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