[부동탁 칼럼 - 민간임대 1편]
분양가보다 중요한 것은 ‘내가 확보하는 권리’와 ‘부담하게 될 위험’

최근 주택시장에서 민간임대아파트가 새로운 주거·투자 대안으로 주목받고 있다. 청약통장이나 주택 보유 여부와 관계없이 접근할 수 있는 상품이 있고, 일반 분양아파트에 비해 초기 자금 부담을 낮출 수 있다는 점에서 실수요자와 투자자 모두의 관심이 커지고 있다.

하지만 민간임대아파트는 일반 분양아파트와 법적 구조와 계약조건이 다르다. 단순히 “주변 시세보다 저렴하다”, “10년 뒤 분양전환이 가능하다”, “확정 분양가가 저렴하다”는 설명만으로 계약을 결정해서는 안 된다.

민간임대아파트 투자는 임대사업의 구조와 분양전환 조건, 임대보증금, 사업자의 재무상태, 토지 및 인허가 상황 등을 종합적으로 확인한 뒤 판단해야 한다.

가장 먼저 확인할 것은 ‘무엇을 사는가’

민간임대아파트를 볼 때 가장 흔한 착각은 임차권과 소유권을 동일하게 생각하는 것이다.

일반 분양아파트는 계약과 잔금을 거쳐 소유권을 취득하지만, 민간임대주택은 기본적으로 임대사업자가 소유한 주택을 임차하는 구조다.

따라서 계약을 체결했다고 해서 곧바로 해당 주택의 소유권을 취득하는 것은 아니다.

특히 일부 상품에서 사용하는 ‘분양전환’, ‘우선분양’, ‘확정분양가’, ‘시세차익’ 등의 표현은 광고 문구만 볼 것이 아니라 실제 계약서와 관련 법령을 통해 권리관계를 확인해야 한다.

민간임대주택은 임대의무기간 동안 계속 임대하는 것이 원칙이며, 임대의무기간 중에는 원칙적으로 자유로운 양도가 제한된다. 따라서 “몇 년 뒤 무조건 내 집이 된다”는 식의 설명만으로 접근해서는 안 된다.

두 번째는 ‘분양전환 조건’이다

민간임대아파트 투자에서 가장 중요한 부분 중 하나가 향후 분양전환 조건이다.

“10년 후 분양전환”, “주변 시세보다 저렴하게 분양전환” 등의 설명을 들었다면 다음 내용을 계약서와 모집공고 등을 통해 확인해야 한다.

• - 분양전환이 의무인지 선택인지
  - 우선분양권이 실제로 부여되는지
  - 분양전환 가격은 어떻게 결정되는지
  - 감정평가 방식인지 사전에 정해진 가격인지
  - 분양전환 시점은 정확히 언제인지
  - 분양전환을 받기 위한 별도의 자격요건이 있는지
  - 계약 해지나 임차권 양도가 가능한지

상품별 계약조건은 상당히 다를 수 있기 때문에 상담 과정에서 들은 설명만 믿기보다 사업설명서와 임대차계약서, 모집공고를 직접 확인하는 것이 중요하다.

세 번째는 ‘보증금의 안전성’이다

민간임대아파트에서 반드시 확인해야 할 또 하나의 요소는 임대보증금이다.

민간임대주택법은 일정한 민간임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입을 의무화하고 있다.

그러나 “보증보험에 가입되는 상품이니 안전하다”는 설명만으로 끝내서는 안 된다.

실제 보증가입 여부와 보증대상 금액, 보증기간, 보증기관, 보증료 부담주체 등을 확인해야 한다. 보증가입이 실제로 완료됐는지 역시 별도로 확인할 필요가 있다.

결국 중요한 것은 ‘보증보험이 있다’는 말이 아니라 내가 맡긴 보증금 중 얼마가 어떤 조건으로 보호되는가다.

네 번째는 사업자의 재무건전성이다

민간임대아파트는 결국 임대사업자가 사업을 정상적으로 수행할 수 있는지가 중요하다.

따라서 아파트의 입지만 볼 것이 아니라 시행사와 임대사업자의 재무구조도 살펴봐야 한다.

특히 다음 항목을 확인할 필요가 있다.

- 시행사 자기자본
- PF 대출 규모
- 브릿지론 존재 여부
- 토지 소유권 확보 정도
- 시공사 및 책임준공 조건
- 신탁사
- 임대보증금 보증 가입 여부
- 임대·분양 사업 진행률

입지가 아무리 좋아도 사업자의 재무구조가 취약하다면 사업 자체의 위험은 커질 수밖에 없다.

다섯 번째는 주변 아파트와 ‘총비용’을 비교해야 한다

민간임대아파트 투자에서 반드시 해야 할 것이 주변 일반 아파트와의 가격 비교다.

예를 들어 주변 신축 아파트의 가격이 8억원인데 민간임대아파트에 실제 투입되는 보증금과 각종 비용을 합쳐 7억원에 이른다면 생각보다 가격 메리트가 크지 않을 수 있다.

반대로 주변 신축 아파트가 8억원인데 실제 투입되는 자금이 5억원 수준이고 향후 분양전환 조건까지 유리하다면 가격 측면에서 매력적인 상품이 될 수 있다.

결국 중요한 것은 ‘민간임대냐 일반분양이냐’가 아니다.

내가 실제로 부담하는 총비용과 그 대가로 확보하는 권리가 무엇인지를 비교해야 한다.

여섯 번째는 입지다

민간임대아파트라고 해서 입지를 덜 봐도 되는 것은 아니다.

장기간 거주하거나 향후 분양전환 가능성을 고려한다면 일반 아파트와 마찬가지로 입지와 수요를 분석해야 한다.

최소한 다음 항목은 확인할 필요가 있다.

① 직주근접성
② 역세권 여부
③ 학군
④ 생활편의시설
⑤ 주변 신축아파트 시세
⑥ 향후 입주물량
⑦ 정비사업 및 개발계획
⑧ 전세가율
⑨ 지역 인구 및 세대수
⑩ 주변 임대수요

결국 민간임대 역시 부동산이다. 장기적인 주거가치와 가격은 결국 입지와 수요의 영향을 크게 받을 수밖에 없다.

일곱 번째는 임대료와 임대료 상승 제한이다

민간임대주택은 일반적인 민간 아파트와 달리 관련 법령에 따라 임대료 증액 등에 관한 규제를 받을 수 있다.

따라서 현재 임대료만 볼 것이 아니라 향후 임대료를 어느 정도까지 조정할 수 있는지, 관련 제한이 어떻게 적용되는지를 확인해야 한다.

여덟 번째는 환금성이다

민간임대아파트의 대표적인 투자 리스크 중 하나가 환금성이다.

일반 아파트처럼 언제든 자유롭게 매도할 수 있는 상품이라고 생각해서는 안 된다. 임대의무기간과 양도조건 등이 존재할 수 있기 때문이다.

투자 전에는 최소한 다음 질문에 답할 수 있어야 한다.

“2년 뒤 돈이 필요하면 어떻게 회수할 것인가?”

“5년 뒤 매도할 수 있는가?”

“임차권이나 계약상 지위를 이전할 수 있는가?”

“양도가 가능하다면 어떤 조건이 필요한가?”

이 질문에 답하지 못한다면 투자금액이 낮더라도 신중하게 접근해야 한다.

민간임대아파트 투자에서 특히 경계해야 할 말

다음과 같은 설명을 들었다면 오히려 계약조건을 더욱 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.

“무조건 시세차익이 납니다.”
“10년 뒤 확정적으로 내 집이 됩니다.”
“분양가가 주변 시세보다 무조건 쌉니다.”
“보증보험이 있으니까 절대 안전합니다.”
“대기업 시공사니까 걱정할 필요 없습니다.”
“지금 계약하지 않으면 물량이 없습니다.”

부동산 투자에서 ‘무조건’, ‘확정’, ‘절대’라는 표현만큼 주의해야 할 단어도 없다.

투자자는 홍보자료보다 계약서와 법률관계, 사업성, 자금구조를 확인해야 한다.

부동탁의 민간임대아파트 투자 10계명

민간임대아파트 투자를 검토한다면 다음 10가지를 체크해볼 필요가 있다.

1. 임대주택의 법적 유형을 확인한다.
2. 임대의무기간을 확인한다.
3. 분양전환 여부와 조건을 확인한다.
4. 분양전환가격 산정방식을 확인한다.
5. 임대보증금 보증 가입 여부와 보증금액을 확인한다.
6. 시행사·임대사업자의 재무구조를 확인한다.
7. 토지확보 및 인허가 진행상황을 확인한다.
8. 주변 신축아파트 실거래가격과 비교한다.
9. 전세·월세 시세와 향후 공급량을 확인한다.
10. 최악의 경우 투자금을 언제 회수할 수 있는지 확인한다.

결국 민간임대아파트 투자의 핵심은 ‘얼마나 싸게 들어가느냐’가 아니라 ‘어떤 권리를 확보하고 어떤 위험을 부담하느냐’​다.

특히 민간임대아파트는 사업장마다 계약조건과 사업구조가 다르기 때문에 특정 상품을 보지 않고 수익성을 단정해서는 안 된다.

최근 주택가격과 전월세 가격이 상승하면서 민간임대주택에 대한 관심도 커지고 있다. 그러나 관심이 커질수록 ‘싸니까 산다’가 아니라 ‘법적 권리와 사업성을 확인하고 산다’​는 원칙이 필요하다.

부동탁의 투자 인사이트

부동산 투자는 좋은 상품을 고르는 것보다 나쁜 상품을 걸러내는 것이 먼저다.

민간임대아파트 역시 마찬가지다.

분양가격이 아무리 저렴해 보여도 내가 확보하는 권리가 무엇인지, 사업자가 사업을 끝까지 수행할 수 있는지, 보증금은 안전한지, 향후 분양전환 조건은 어떻게 되는지 확인하지 않는다면 가격 메리트는 의미가 없다.

반대로 사업 구조와 계약조건, 입지, 총투입비용을 충분히 분석하고 위험요인을 감수할 수 있는 범위라면 민간임대라는 이유만으로 무조건 배제할 필요도 없다.

결국 중요한 것은 ‘민간임대라서 안전하다’ 또는 ‘민간임대라서 위험하다’가 아니라, 개별 사업장의 구조를 숫자와 계약조건으로 확인하는 것​이다.

부동산 시장에서 가장 위험한 것은 위험한 상품 자체가 아니다.

위험한 상품을 안전하다고 착각하는 것이다.

이번 칼럼에서 다룬 민간임대아파트의 법적 구조와 투자 체크포인트처럼 부동산은 같은 상품군이라도 사업 단계와 계약조건에 따라 판단이 크게 달라질 수 있다.

부동산 투자와 내 집 마련을 준비하고 있다면 특정 상품의 장단점만 듣기보다 법률·세금·대출·입지·사업성·실제 거래가격을 함께 놓고 판단하는 습관이 필요하다.

부동산 시장의 흐름과 실제 사례를 바탕으로 이런 판단 기준을 더 깊이 공부하고 싶다면 내집마련아카데미의 부동산 교육 프로그램을 참고해보는 것도 방법이다. 단순한 매물 소개보다 스스로 좋은 물건과 위험한 물건을 구분할 수 있는 분석 기준을 갖추는 것에 초점을 맞추고 있다.

※ 본 칼럼은 특정 민간임대아파트의 투자 또는 계약을 권유하기 위한 목적이 아니며, 개별 사업장의 계약조건과 법률관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

[부동탁의 내집마련 칼럼]
‘부동탁의 내집마련 칼럼’은 내집마련아카데미의 대표 멘토이자 부동산 현장을 다년간 경험한 전문가 부동탁 멘토가 직접 선정한 부동산 이슈와 데이터를 바탕으로 시장의 흐름과 투자 판단 기준을 쉽게 풀어내는 칼럼입니다.

칼럼 연재처: https://blog.naver.com/PostList.naver?blogId=myhomeacad&from=postList&categoryNo=7

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